在房屋買賣的過程中,出現(xiàn)過很多由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致一房二賣甚至多賣的現(xiàn)象發(fā)生。一房二賣是指賣家先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同,將同一特定的房屋出售給兩個(gè)不同的買房人。那么,買房應(yīng)如何避免一房多賣呢下面小編就過幾招給您,快來學(xué)一下吧。
技巧一:先進(jìn)行預(yù)告登記
為了解決“一房多賣”的問題,我國法律規(guī)定了預(yù)告登記制度。根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”由此可知,預(yù)告登記制度具有限制賣家與買房人簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給其他買房人的作用。
在這個(gè)制度里,我們需要注意兩點(diǎn):
1、預(yù)告登記需要雙方自主約定,其并非是法律上的強(qiáng)制性義務(wù),如果賣家不同意進(jìn)行預(yù)告登記,買房人的合法權(quán)益還是無法得到相應(yīng)的保障;
2、預(yù)告登記后,必須在不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過戶登記,否則預(yù)告登記自動(dòng)失效。
另外,如果買房人不確定自己所購買的房子是否是“一房多賣”,也可以在買賣合同簽訂前,自行到房屋管理部門查證,以避免不必要的購房風(fēng)險(xiǎn)。
技巧二:從多方面查探虛實(shí)
購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實(shí)所購的房屋是否已經(jīng)有人租賃,如果有人租賃,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人是否已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購買權(quán)等事項(xiàng),如果承租人已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán),購房人最好別再購買該房。因?yàn)榍皟烧咝袨楹芸赡茏兿鄻?gòu)成“一房多賣”。
技巧三:采取資金監(jiān)管及資金托管
買房人在買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽,嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。在這種方式里,買房人先將購房的資金交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶,等相關(guān)證件辦理完畢后,該賬戶才會(huì)把購房的資金交給賣家。這種途徑類似于在網(wǎng)上購物的一種支付模式,在這種模式下,如果賣家違約了,未把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人時(shí),購房人的資金是無法交給賣家的。
技巧四:加重“一房多賣”的違約責(zé)任
買房者在簽訂購房合同時(shí),應(yīng)盡量明確“一房多賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任,同時(shí)要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章,保證法律效力。
總而言之,由于房屋的價(jià)值比較大,在防范“一房多賣”的問題上,購房者在買房時(shí)很有必要進(jìn)行預(yù)告登記。同時(shí),也可以參照上述的其他技巧,以更好地維護(hù)自身權(quán)益,防范“一房多賣”給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。